4.11 Toelichting op de winst- en verliesrekening 2025
4.11.1. Huuropbrengsten
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Huuropbrengsten | 7.930.785 | 7.262.237 | |
| Af: huurderving mutatieleegstand | -34.528 | -36.899 | |
| Af: afboeking huurdebiteuren | -2.687 | -5.495 | |
| Af/bij: mutatie voorziening huurdebiteuren | -22.515 | 7.488 | |
| Totaal van huuropbrengsten | 7.871.055 | 7.227.331 |
De wijziging in de huuropbrengsten ten opzichte van vorig jaar is als volgt te verklaren:
| Jaarhuur 2024 | 7.262.000 | |
| - Jaarlijkse huuraanpassing | 351.000 | |
| - Effect verkopen | -42.000 | |
| - Effect nieuwbouw | 334.000 | |
| - Huurharmonisatie | 26.000 | |
| Totaal mutatie | 669.000 | |
| Jaarhuur 2025 | 7.931.000 |
4.11.2. Opbrengsten servicecontracten
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Overige goederen, leveringen en diensten | 99.134 | 96.073 | |
| Af: derving wegens leegstand | -467 | -788 | |
| Totaal van opbrengsten servicecontracten | 98.667 | 95.285 |
4.11.3. Lasten servicecontracten
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Energielasten | 36.684 | 41.833 | |
| Schoonmaakkosten | 34.001 | 31.481 | |
| Tuinonderhoud | 12.489 | 12.244 | |
| Niet verrekenbare servicekosten | 11.989 | 12.679 | |
| Totaal van lasten servicecontracten | 95.163 | 98.237 |
4.11.4. Lasten verhuur en beheer
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Directe personeelskosten | 354.267 | 400.379 | |
| Aandeel afschrijvingen activa tdv exploitatie | 24.728 | 16.065 | |
| Verhuurkosten | 13.758 | 21.122 | |
| Overige indirecte kosten | 25.617 | 26.748 | |
| Totaal van lasten verhuur en beheer | 418.370 | 464.314 |
4.11.5. Personeelskosten
De personeelskosten zijn toegerekend op basis van een interne inschatting van urenbesteding naar activiteiten. De totale personeelskosten bestaan uit de volgende posten:
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Lonen en salarissen | 463.276 | 458.571 | |
| Sociale lasten | 70.739 | 68.297 | |
| Pensioenlasten | 58.073 | 58.603 | |
| Totaal van personeelskosten | 592.088 | 585.471 |
Ultimo 2025 bedroeg het aantal werknemers 9 (ultimo 2024: 9). Omgerekend naar aantal fte’s bedroeg het aantal ultimo 2025 8,2 (ultimo 2024: 8,1). De personeelskosten zijn als volgt gealloceerd aan de diverse functies in de winst- en verliesrekening:
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Lasten verhuur en beheeractiviteiten | 354.267 | 400.379 | |
| Lasten onderhoudsactiviteiten | 137.899 | 72.164 | |
| Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 11.355 | 12.833 | |
| Overige organisatiekosten | 70.399 | 79.563 | |
| Leefbaarheid | 18.168 | 20.532 | |
| Totaal van gealloceerde personeelskosten | 592.088 | 585.471 |
4.11.6. Lasten onderhoudsactiviteiten
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Reparatieonderhoud | 171.749 | 182.548 | |
| Mutatie-onderhoud | 145.033 | 193.317 | |
| Contractonderhoud | 238.228 | 231.463 | |
| Planmatig onderhoud individueel | 225.385 | 153.974 | |
| Planmatig onderhoud seriegewijs | 300.624 | 366.774 | |
| Bij: eigen uren interne onderhoudsdienst | 137.899 | 72.164 | |
| Totaal van lasten onderhoudsactiviteiten | 1.218.918 | 1.200.240 |
4.11.7. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Belastingen | 399.937 | 376.700 | |
| Verzekeringen | 33.600 | 30.542 | |
| Bijdrage huurcommissie | 5.371 | 7.395 | |
| Toegerekende organisatiekosten | 247.128 | 258.036 | |
| Totaal van overige directe operationele lasten exploitatie bezit | 686.036 | 672.673 |
De aan de diverse functies van de winst- en verliesrekening gealloceerde overige kosten en opbrengsten zijn als volgt:
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Overige bedrijfsopbrengsten | -36.934 | -43.969 | |
| Niet direct toerekenbare afschrijvingslasten | 25.738 | 16.721 | |
| Overige personeelskosten | 65.549 | 33.359 | |
| Huisvestingskosten | 16.119 | 23.594 | |
| Kosten toezicht | 66.131 | 54.835 | |
| Abonnementen / contributies | 11.799 | 11.217 | |
| Automatiseringskosten | 95.811 | 151.762 | |
| Accountants- en advieskosten | 96.194 | 67.507 | |
| Kantoorkosten | 7.793 | 10.841 | |
| Verhuurkosten | 14.726 | 23.452 | |
| Incassokosten | 770 | 1.016 | |
| Overige algemene kosten | 6.373 | 13.052 | |
| Totaal van te alloceren overige bedrijfskosten | 370.069 | 363.387 |
Deze kosten zijn als volgt gealloceerd aan de diverse functies in de winst- en verliesrekening:
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Lasten verhuur en beheeractiviteiten | 39.375 | 47.870 | |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | 247.128 | 258.036 | |
| Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 3.778 | 3.049 | |
| Overige organisatiekosten | 79.788 | 54.432 | |
| Totaal van gealloceerde overige bedrijfskosten | 370.069 | 363.387 |
In het boekjaar zijn door de controlerend accountant de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht.
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Honoraria onderzoek jaarrekening | 53.829 | 41.818 | |
| Honoraria andere controleopdrachten | 5.250 | 5.000 | |
| Totaal van accountantshonoraria | 59.079 | 46.818 |
4.11.8. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
In 2025 zijn vanuit het bestaand bezit 9 woningen verkocht (2024: 3 woningen) aan individuele eigenaren-bewoners. Het verkoopresultaat wordt bepaald door verkoopopbrengsten minus de toe te rekenen organisatiekosten en de boekwaarden van de verkochte woningen.
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Verkoopopbrengsten | 3.223.536 | 918.050 | |
| Af: verkoopkosten | 56.890 | 12.342 | |
| Af: boekwaarde | 1.935.230 | 634.327 | |
| Af: organisatiekosten | 15.133 | 15.881 | |
| Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 1.216.283 | 255.500 |
4.11.9. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op de waardemutaties van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie.
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -2.283.850 | -410.474 | |
| Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (nieuwbouw) | 3.902.870 | 30.163 | |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 7.925.107 | 5.187.964 | |
| Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 9.544.127 | 4.807.653 |
4.11.10. Overige organisatiekosten
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Obligoheffing WSW | 13.405 | 13.087 | |
| AW-heffing | 5.943 | 5.192 | |
| Toegerekende organisatiekosten | 150.187 | 133.995 | |
| Totaal van overige organisatiekosten | 169.535 | 152.274 |
4.11.11. Financiële baten en lasten
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Mutatie waardering embedded instrumenten | 663.740 | 85.573 | |
| Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten | |||
| Liquide middelen | 59.459 | 65.130 | |
| Overige rentebaten | 181.475 | 194.389 | |
| Totaal van andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 240.934 | 259.519 | |
| Rentelasten en soortgelijke kosten | |||
| Leningen | 1.519.060 | 1.368.107 | |
| Overige rentelasten | 23.657 | 12.785 | |
| Totaal van rentelasten en soortgelijke kosten | 1.542.717 | 1.380.892 | |
| Totaal van saldo financiële baten en lasten | -638.043 | -1.035.800 |
4.11.12. Belastingen
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Acute vennootschapsbelasting | 805.042 | 667.613 | |
| Correctie voorgaande jaren | 4.939 | 28 | |
| Mutatie latente belastingen | 258.984 | 238.044 | |
| Totaal van belastingen | 1.068.965 | 905.685 |
De belastbare winst over 2025 is als volgt bepaald:
| Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen | 15.482.899 | ||
| Fiscaal lager resultaat verkoop woningen | 499.945 | ||
| Fiscaal niet geaccepteerde waardeverandering mva in expl. | -7.491.850 | ||
| Fiscaal niet geaccepteerde waardeverandering mva in ontw. | -3.902.870 | ||
| Fiscale hogere waardering mva ten dienste van de exploitatie | 12.740 | ||
| Mutatie voorziening onderhoud | -1.195.679 | ||
| Fiscaal resultaat | 3.405.185 | ||
| Niet aftrekbare gemengde kosten | 341 | ||
| Niet aftrekbare rente | -232.496 | ||
| Fiscale winst | 3.173.030 |
Over het belastbare bedrag ad € 3.173.030 is vennootschapsbelasting verschuldigd ten bedrage van € 805.042.
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,8%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft voornamelijk de verschillen in waardering van de vastgoedportefeuille, de verwerking van verkoopresultaten en de fiscale onderhoudsvoorziening
Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief
Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25,8% (2022: 25,8%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst- en verliesrekening uitgedrukt als percentage van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt 3,72% (2024: 10,40%).
De aansluiting tussen het effectieve belastingtarief en het toepasselijk belastingtarief is als volgt:
| In procenten | 2025 | 2024 | |
|---|---|---|---|
| Toepasselijk belastingtarief | 25,80 | 25,80 | |
| Aanpassing belastingen vorige boekjaren | 0,02 | 0,00 | |
| Effect ATAD | 0,81 | -1,40 | |
| Niet gewaardeerde verschillen | -22,91 | -14,00 | |
| Effectief belastingtarief | 3,72 | 10,40 |
4.11.13. Voorstel resultaatbestemming 2025
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat ten bedrage van € 14.413.934 positief is als volgt verdeeld:
| Resultaatbestemming 2025 | |||
|---|---|---|---|
| Toevoeging aan overige reserves | 6.488.827 | ||
| Toevoeging aan herwaarderingsreserve | 7.925.107 | ||
| Totaal van voorstel resultaatbestemming 2025 | 14.413.934 |