Risicomanagement en interne beheersing horen bij elkaar. In het ondernemingsplan formuleren we doelstellingen die de corporatie wil realiseren. Risico’s zijn gebeurtenissen die het realiseren van de doelstellingen moeilijker of onmogelijk maken. Risicomanagement is daarom belangrijk in de sturing en beheersing van de corporatie, zodat we onze doelstellingen kunnen realiseren. Risicomanagement is niet iets wat we ‘apart’ in de organisatie kunnen zetten; om de risico’s effectief en efficiënt te beheersen, moet risicomanagement volledig ingebed zijn in de organisatie, als onderdeel van de gehele planning- en controlcyclus. Het is van belang om risicomanagement op alle niveaus van de organisatie te borgen. Het proces van risicomanagement is hieronder weergegeven.

De risicobereidheid van Patrimonium is defensief van aard. Dit houdt in dat Patrimonium wel risico’s neemt, maar slechts tot een acceptabel niveau. Onze risicostrategie is gericht op continuïteit door het beschermen van onze toekomstige kasstromen, het respecteren van onze positie en reputatie van lokale volkshuisvester en het compliant zijn aan de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Eigenaarschap, vertrouwen en betrokkenheid van medewerkers zijn belangrijke succesfactoren voor effectief risicomanagement.

Patrimonium heeft een frauderisicoanalyse opgesteld. Patrimonium streeft ernaar om fraude binnen haar organisatie te voorkomen, waarbij moet worden opgemerkt dat het risico op fraude nooit volledig is te mitigeren. Door het treffen van maatregelen kan de kans op en de gevolgen van fraude worden beperkt.

De frauderisicoanalyse is onderdeel van de maatregelen om risico’s te identificeren en te kijken naar de beheersmaatregelen. Deze analyse kan daarmee niet los worden gezien van het gehele stelsel van risicomanagement.

Patrimonium hecht extra waarde aan een transparante vastlegging en verantwoording van processen waar mogelijk een verhoogd frauderisico aanwezig is. Hierbij kan gedacht worden aan aanbestedingsrisico’s, risico’s rondom woningtoewijzingen en het betalingsproces. Bij toetsing zijn geen concrete fraudegevallen vastgesteld.

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste risico’s en onzekerheden voor Patrimonium benoemd. Dit zowel op strategisch als operationeel niveau. Ook zijn de compliance- en reportingrisico’s benoemd.

Financiële verslaggeving

De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de financiële informatie. De RvC ziet erop toe dat de directeur-bestuurder deze verantwoordelijkheid op goede wijze vervult. Ten behoeve van de werkorganisatie is er een maandelijks dashboard, de verantwoordingsrapportage aan de RvC vindt plaats door middel van kwartaalrapportages. De jaarverslaggeving vindt plaats aan de hand van het jaarverslag en de jaarrekening. De externe toezichthouders ontvangen aanvullend de dVi (digitale verantwoordingsinformatie).

Patrimonium onderhoudt operationele en financiële risicobeheerssystemen en procedures en beschikt over controle- en rapporteringsystemen. Binnen de mogelijkheden van de organisatie is de administratieve organisatie en de daarin verankerde interne controle zodanig vormgegeven, dat de kwaliteit van de informatievoorziening gewaarborgd is onder verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder. Patrimonium heeft een werkplan interne controles opgesteld, waarin diverse interne controles zijn geformaliseerd. Er worden onder andere controles uitgevoerd op de processen verhuur, woningverkopen, inkopen en betalingen.

De onafhankelijke accountant is benoemd door de RvC. Jaarlijks wordt beoordeeld of de accountant zijn opdracht kan continueren. Voor het verslagjaar 2025 is de controle-opdracht door Flynth uitgevoerd. De onafhankelijke accountant overlegt met de financiële commissie van de RvC. Hierbij wordt onder andere gesproken over het accountantsverslag en de jaarrekening. De onafhankelijke accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening gelijkelijk aan de directeur-bestuurder en de RvC.

Patrimonium is zich bewust van haar maatschappelijke positie in de samenleving. Patrimonium zet zich in om optimale volkshuisvestelijke prestaties te leveren, waarbij de resultaten inzichtelijk worden verantwoord. Daarnaast wil Patrimonium leren van de beoordelingen door andere organisaties, die zij benut als benchmark voor de eigen organisatie. In de volgende paragrafen wordt een overzicht gegeven van de beoordelingen door derden die hebben plaatsgevonden in het afgelopen jaar.

De Aedes Benchmark laat zien hoe we ons verhouden tot collega-corporaties.

In 2025 is het Aedes datacentrum gevoed met de cijfers van de corporaties op basis van de verantwoordingen aan het ministerie en de Autoriteit Woningcorporaties en deelname aan de Aedes benchmark. Deze online tool biedt de mogelijkheid om eigen prestaties te vergelijken met relevante collega-corporaties.

Jaarlijks beoordeelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) corporaties op basis van het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW aangevuld met rechtmatigheid en integriteit.

In november 2025 hebben wij dit jaarlijks oordeel van de Aw over 2024 ontvangen. Hierin is geconcludeerd dat de Aw geen onrechtmatigheden bij Patrimonium heeft geconstateerd.

In 2022 heeft Patrimonium zich laten visiteren. Hierbij heeft een onafhankelijke commissie beoordeeld hoe wij op verschillende gebieden presteren. Daarbij is gekeken wat onze eigen ambities zijn en hoe onze belanghouders hierbij naar ons kijken. De commissie was onder de indruk van de compleetheid, professionaliteit en gedegen onderbouwing van de beleidsplannen.

Patrimonium is zich bewust van de maatschappelijke taak. Als woningcorporatie is Patrimonium een private onderneming met een publieke taak. Hierbij wordt evenwicht gezocht tussen de maatschappelijke missie, de eisen die de markt stelt en de financiële continuïteit. Teneinde de maatschappelijke doelstellingen te realiseren, wordt door Patrimonium onrendabel geïnvesteerd.

Patrimonium vermijdt hierbij grote risico’s. Wij zoeken naar een balans tussen sociaal ondernemerschap en een aanvaardbaar risicoprofiel. Patrimonium wil haar weerstandsvermogen op een voldoende peil houden, zodat zij bij de jaarlijkse financiële beoordeling door de Autoriteit Woningcorporaties blijft voldoen aan de gestelde criteria.

Patrimonium streeft naar een bedrijfsmatige werkorganisatie waarin efficiency en kostenbewustheid periodiek worden getoetst. Aan de hand van de meerjarenbegroting wordt de jaarbegroting opgesteld. In de kwartaalrapportage en het jaarverslag wordt gerapporteerd over de realisatie en analyse van de financiële voortgang. De uitkomsten worden eveneens getoetst aan beschikbare branchecijfers.

In het jaar 2025 kent de woningmarkt, zowel op de huur als de koopmarkt, nog altijd een krapte, waardoor de prijzen van koopwoningen blijven stijgen. Dit blijft naar verwachting ook in komende jaren het geval.

Het effect van de Wet betaalbare huur is dat veel particulieren en kleine beleggers huurwoningen verkopen, waardoor de huurmarkt voor midden- en hogere inkomens nog meer onder druk komt te staan. Hierdoor neemt de druk op de huurmarkt niet af. Kansen voor verruiming op de huurmarkt zijn er wanneer de voorgenomen plannen om middenhuur als DAEB-activiteit aan te merken door kunnen gaan. Vanuit de EU is de regelgeving in december 2025 gewijzigd, waardoor lidstaten middenhuur mogen steunen. De uitwerking in ons land is dat middenhuur door corporaties met WSW-borging gefinancierd kan worden. Dit moet in 2026 nader worden uitgewerkt in nationale regelgeving.

De beleidswaarde wordt niet langer afgeleid van de marktwaarde, maar zelfstandig berekend op basis van een DCF-methode, waarbij wordt uitgegaan van een 60-jarige kasstroom zonder eindwaarde.

Hierbij wordt uitgegaan van bedrijfseigen uitgangspunten voor de huurprijs, streefhuur, onderhoudslasten en lasten van beheer. Parameters voor inflatie, prijsstijgingen en disconteringsvoet worden centraal voorgeschreven.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie.

Per 31 december 2025 is in totaal € 93,2 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen verantwoord in het eigen vermogen (2024: € 85,9 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek Modelmatig Waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Patrimonium. De mogelijkheden voor de corporatie om door (complexgewijze) verkoop of door huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en de groeiende behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen.

Teneinde inzicht te geven in onze maatschappelijke bijdrage is de waardering van onze vastgoedportefeuille een relevant uitgangspunt. De marktwaarde maakt duidelijk welke waarde het vastgoed heeft onder normale marktomstandigheden en bij uitgangspunten van de vastgoedmarkt. Corporaties hebben een sociale huisvestingstaak, waardoor het corporatiebeleid afwijkt van de uitgangspunten van de vastgoedmarkt.

De realisatie van de berekende marktwaarde hangt sterk af van de mogelijkheden die een corporatie heeft om haar beleid in meer of mindere mate te laten aansluiten bij de uitgangspunten van de vastgoedmarkt.

De mogelijkheid om woningen uit te ponden is voor Patrimonium beperkt vanwege de lokale marktpositie van de sociale huurvoorraad en de gemaakte prestatieafspraken met de gemeente. De mogelijkheid om de huurprijzen bij mutatie te verhogen naar een hoger niveau zijn door het corporatiebeleid, alsmede het door de overheid voorgeschreven systeem van passend toewijzen, marginaal.

Aangezien de beleidswaarde niet meer als een afgeleide waarde van de marktwaarde wordt bepaald, is een analyse van het verschil tussen beide waardebegrippen niet langer een geschikte en uitvoerbare methode. Dit verslagjaar geldt als laatste jaar waarin de marktwaarde als grondslag dient. Vanaf 2026 wordt de beleidswaarde de grondslag, waarmee de verdiencapaciteit van het vastgoed beter tot uitdrukking wordt gebracht. 

Het boekjaar wordt afgesloten met een positief resultaat ten bedrage van € 14,4 miljoen. Het resultaat voor belastingen bedraagt € 15,5 miljoen positief.

Het treasurybeleid van Patrimonium is defensief van karakter. Het beleid is vastgelegd in een treasurystatuut. Jaarlijks wordt in de begroting een treasuryjaarplan opgesteld waarin de voorgenomen treasuryactiviteiten zijn opgenomen. 

Het beleid op het gebied van het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. Rentederivaten worden slechts defensief ingezet. Alle treasurytransacties die Patrimonium in het verslagjaar heeft uitgevoerd, passen binnen dit statuut. Nieuwe financieringen op basis van de meerjaren liquiditeitsprognose worden altijd vooraf aan de RvC voorgelegd ter goedkeuring. Voor onze financieringsactiviteiten hebben we ons beleid vastgelegd in een financieringsstrategie. Het ministerie van BZK heeft beleidsregels voor corporaties opgesteld met betrekking tot verantwoord beleggen en derivaten. Wij hebben deze beleidsregels ingebed in ons treasurystatuut.

De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille ultimo 2025 bedraagt 3,07% (ultimo 2024: 2,91%). Uit de onderstaande grafiek blijkt dat het renterisico, in relatie tot de omvang van de huidige leningenportefeuille, beperkt is. Teneinde het renterisico te beperken zijn in het verleden enkele rente-instrumenten afgesloten. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de toelichting op de jaarrekening.

In het verslagjaar waren geen beleggingen in welke vorm dan ook anders dan in het woningbezit. Liquide middelen zijn gedurende het gehele jaar in liquide vorm aangehouden op de bankrekeningen.

Financiële sturing bij woningcorporaties hangt in belangrijke mate samen met vastgoedsturing. Ondanks de voorgeschreven wijziging om het vastgoed tegen marktwaarde te gaan waarderen, zal de financiële sturing voor een groot deel gericht blijven op de ontwikkeling van de kasstromen. Daarnaast komt er meer aandacht komen voor de ontwikkeling van het direct en indirect rendement van het woningbezit.

De ratio’s zijn bepaald conform het huidige gezamenlijke beoordelingskader van Aw en WSW. De ontwikkeling van de ratio’s is ontleend aan de begroting 2026.

De kasstromen uit exploitatie zijn de basis van de corporatie. De verhuur en het beheer van het woningbezit vormt de core business van de organisatie. Het verloop van de vrije kasstroom bepaalt de mate waarin aflossingen en investeringen kunnen plaatsvinden. Het verloop van de kasstromen uit woningexploitatie voor de komende jaren geeft het volgende beeld. Tevens is het relevant om de kasstromen met betrekking tot de (des)investeringen en financiering in beeld te brengen. Hiermee wordt zichtbaar hoe de vrije kasstroom uit exploitatie ingezet gaat worden.

De solvabiliteit van een organisatie geeft aan in hoeverre de organisatie op lange termijn aan de financiële verplichtingen kan voldoen. Het geeft de financiële buffer aan om tegenvallers te kunnen opvangen. De solvabiliteit wordt weergegeven als kengetal door het eigen vermogen o.b.v. beleidswaarde uit te drukken in een percentage van het balanstotaal o.b.v. beleidswaarde. Dit is conform de beoordelingsmethodiek van de Aw en het WSW.

De gewenste hoogte van de solvabiliteit hangt in sterke mate af van de toekomstige activiteiten en de daarmee samenhangende risico´s. Zijn de activiteiten beperkt qua omvang en risico’s, dan kan worden volstaan met een lagere solvabiliteit. Zijn de ambities groot, dan moet ook de financiële buffer voldoende omvang hebben om de risico´s het hoofd te kunnen bieden. De minimale solvabiliteit die door Aw/WSW wordt gehanteerd is 30%.

Een andere manier om te kijken naar de ontwikkeling van het vermogen is de beoordeling van de financieringsverhouding. De mate waarin het woningbezit is gefinancierd met vreemd vermogen wordt uitgedrukt in de loan-to-value ratio. Hierbij wordt de beleidswaarde als uitgangspunt genomen. Hierna wordt deze weergegeven.

De kwaliteit van de operationele kasstromen kan worden weergegeven als efficiencyratio. Deze efficiencyratio wordt berekend door het totaal van de personele lasten, de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten uit te drukken in een percentage van de huuropbrengsten inclusief de opbrengsten servicecontracten en de overige opbrengsten.

In 2025 gaf Patrimonium 41% (2024: 44%) van de inkomsten uit aan personele lasten, onderhoud, heffingen en overige bedrijfslasten. Het effect van de afschaffing van de verhuurderheffing is sinds 2023 duidelijk zichtbaar. Aan financieringslasten gaf Patrimonium in 2025 19% uit (2024: 19%). De aflossingsfictie bedraagt 12% (2024: 14%).

De besteding van de ontvangen huuropbrengst per euro in de afgelopen jaren geeft het volgende beeld weer.

De recente meerjarenbegroting geeft een beeld dat de financiële ruimte de komende jaren onder invloed van investeringen afneemt, maar dat de continuïteit niet in gevaar komt. Het relatief hoge investeringsniveau vraagt om veel additionele financiering en door de opgelopen rente leidt dit tot negatieve kasstromen voor nieuwbouwprojecten.

De eerdergenoemde voortdurende geopolitieke politieke onrust zorgt voor veel onzekerheden. Deze komen tot uitdrukking in hogere prijsniveaus van grondstoffen en energie, een relatief hoge inflatie en rente. Het gevolg hiervan is dat het rendement op nieuwbouwinvesteringen drastisch zal dalen. Indien de prijsontwikkeling ten opzichte van de huurprijsontwikkeling structureel verder uit de pas gaat lopen, is er geen sprake meer van een duurzaam businessmodel voor corporaties.

Vooralsnog is er op basis van onze begroting geen sprake van dat de financiële continuïteit in gevaar komt. Wel constateren wij dat de marges ten opzichte van de normen steeds kleiner worden.

De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne beheersings- en controlemaatregelen. Dit komt met name tot uitdrukking in de administratieve organisatie, de monitoring en interne rapportering, alsmede de inrichting van de jaarverslaggeving. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken.

Deze systemen kunnen echter nooit absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Patrimonium worden gerealiseerd, of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van wet- en regelgeving niet zullen optreden. Voorts wil de directeur-bestuurder benadrukken dat de activiteiten van Patrimonium een aantal risico’s met zich meebrengen die buiten de eigen invloedsfeer liggen, zoals politieke besluiten en veranderingen in wet- en regelgeving, alsmede ingrijpende conjuncturele ontwikkelingen. Waar mogelijk worden de gevolgen van dergelijke risico’s betrokken bij de activiteiten van Patrimonium.

Het systeem van interne beheersing heeft ten doel eventuele risico’s tijdig te signaleren en de effecten ervan te minimaliseren. Op grond van zijn verantwoordelijkheid worden door de directeur-bestuurder de prestaties, de omgeving en de risico’s met betrekking tot de activiteiten van Patrimonium voortdurend beoordeeld en bewaakt.

De directeur-bestuurder is van oordeel dat de maatregelen van interne beheersing die door Patrimonium in acht worden genomen een basis vormen om te kunnen verklaren dat:

• de volledigheid en juistheid van de verantwoordingsrapportages gewaarborgd zijn;
• er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele en financiële doelstellingen worden behaald;
• de geldende wet- en regelgeving worden nageleefd;
• alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting, waarbij gelet is op soberheid en doelmatigheid in de bestedingen ten behoeve van de bedrijfsvoering.

Bovendien kan worden gemeld dat zich na balansdatum geen bijzondere gebeurtenissen hebben voorgedaan die, gezien het belang, vermeld dienen te worden.