Lokale situatie

De demografische ontwikkeling van Urk laat een blijvend sterke groei zien in de komende jaren en decennia. Gemeente Urk kent de jongste bevolkingsopbouw van ons land, hetgeen betekent dat de autonome groei de komende jaren aanhoudt.

Deze groei van Urk en de veranderende woonbehoeften vragen om een substantiële uitbreiding van het woningaanbod. Het aandeel sociale huurwoningen op Urk is 15% en kan worden bestempeld als een minimum om de primaire doelgroepen te huisvesten. Naast demografische groei, is er een toename van de vraag naar huurwoningen door senioren die van een koopwoning naar een gelijkvloerse huurwoning willen, jongeren die niet kunnen kopen vanwege de stijgende koopprijzen en tenslotte een toename van bijzondere doelgroepen die zorg en of begeleiding nodig hebben.

In 2025 hebben we onze 1.000^e woning in portefeuille genomen. Patrimonium breidt de huurwoningvoorraad uit naar 1.425 verhuureenheden in 2035, met een nadruk op woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens en levensloopbestendige woningen voor senioren. In de nieuwbouwprojecten wordt gestreefd naar een aandeel van minimaal 30% sociale huurwoningen. Tot eind 2035 wordt het woningbezit van Patrimonium met ruim 35% uitgebreid.

Om deze ambitie te realiseren, is versnelling van de woningbouw noodzakelijk. De Regionale Woondeal biedt hiervoor een belangrijke impuls. De inzet van de woondeal voor Urk is een aandeel van 30% sociale huurwoningen in de nieuwbouw. Patrimonium neemt deel aan de lokale overleggen (versnellingstafel), waar samen met de gemeente en andere partners periodiek de voortgang van projecten, knelpunten en oplossingsrichtingen worden besproken. Deze vorm van samenwerking zijn belangrijk om de woondeal-doelstellingen te kunnen behalen en de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen op Urk te vergroten.

De overheid wil meer regie voeren op de volkshuisvestelijke bouwopgave. De wetsvoorstellen van de Wet versterking regie volkshuisvesting die in 2025 door de Tweede Kamer is aangenomen biedt overheden meer instrumenten die versnelling en vergroting van de nieuwbouw dienen te waarborgen. Deze wet geeft aan dat ieder jaar 100.000 woningen gerealiseerd moeten worden, waarvan tweederde betaalbaar en 30% sociale huurwoningen.

De gezamenlijke opgave is eveneens gedefinieerd in de Nationale Prestatieafspraken (NPA). De financiële doorrekening op regionaal en landelijk niveau geven aan dat een groot deel van de opgave haalbaar is. Hierbij wordt duidelijk dat er veel gevraagd wordt van corporaties alsmede dat de grenzen zoals gesteld in het gezamenlijk beoordelingskader (Aw/WSW) zullen worden genaderd. De doorrekening geeft daarmee ook een beeld dat de financiële positie van de sector op langere termijn in de knel komt. De druk om de oneigenlijke belastingdruk (vennootschapsbelasting incl. effect ATAD) op sociale huisvesting af te schaffen lijkt daarmee opnieuw in beeld te komen.

De gemeente Urk kent de afgelopen decennia een gestage groei van de bevolking. Deze groei betreft een autonome groei die ook de komende jaren doorgaat. De raming is dat Urk groeit van het huidige aantal inwoners van ruim 22.400 naar ongeveer ruim 25.000 in 2040 (toename circa 12%). Het aantal huishoudens groeit echter relatief harder van ongeveer 6.800 nu naar 8.150 in 2040, ofwel een toename van circa 20%. Voor het aantal woningen is met name de groei van het aantal huishoudens van belang. Gezinsverdunning en vergrijzing zijn de belangrijkste oorzaken van de extra toename van het aantal huishoudens. Deze ontwikkeling vraagt om voldoende passende seniorenhuisvesting.

De demografische ontwikkeling is hierna weergegeven.

Het aantal woningzoekenden groeit in de afgelopen jaren hard. Vooralsnog ondervinden wij geen afvlakking van deze groei. Het aantal woningzoekenden per ultimo 2020 bedroeg 262, eind 2025 is dit gegroeid tot 887. De toename vindt plaats in bijna alle leeftijdscategorieën maar het aantal jongeren tot 30 jaar stijgt het meest. Dit is verklaarbaar door de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt en de kansen voor starters.

Slechts circa 10% van de woningzoekenden bestaat uit huishoudens van 3 of meer personen. Het overgrote deel bestaat derhalve uit 1 en 2 personen.

Daarnaast bestaat circa 20% van de zoekenden uit huishoudens in de leeftijdscategorie van de AOW. Ongeveer 58% van de woningzoekenden mag op grond van de hoogte van het huishoudinkomen geen hogere huur betalen dan een van de aftoppingsgrenzen.

Patrimonium beheert eind 2025 ruim 1.000 verhuureenheden, waarvan ongeveer 90% een huurprijs kent dat lager is dan de tweede aftoppingsgrens. De portefeuille bestaat volledig uit DAEB-woningen en biedt voldoende betaalbare opties voor de doelgroep. Toch blijft uitbreiding noodzakelijk.

Onderstaand is de ontwikkeling in de vastgoedportefeuille weergegeven.

De nieuwbouwopgave voor Urk is groot vanwege de demografische groei. Daarnaast kennen we een toenemende groei van vraag naar huurwoningen. Naast demografische ontwikkelingen en vergrijzing speelt de situatie op de woningmarkt ook een belangrijke rol. Over het algemeen willen Urkers binnen de eigen gemeente wonen. Het is derhalve belangrijk om de huisvesting in de gemeente Urk aantrekkelijk te houden en het liefst te versterken, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Patrimonium heeft daarbij vanuit haar maatschappelijke doelstellingen een belangrijke rol. Dit is een rol die we alleen kunnen invullen in samenspraak en samenwerking met de gemeente. Projecten waaraan Patrimonium in 2025 heeft gewerkt betreffen de onderstaande projecten: 

Zelfstandig wonen (met zorg en/of begeleiding)

Zelfstandige huisvesting is voor iedereen een primaire levensbehoefte. Veel mensen op Urk kunnen hierin zelf voorzien door zelfstandig een woning te kopen. Een deel van de bevolking is op grond van de hoogte van hun inkomen aangewezen op een sociale huurwoning. Maar daarnaast bestaan er ook groepen die op andere gronden een huisvestingsvraag hebben, die ze niet zelfstandig kunnen invullen. Hierbij kan worden gedacht aan:

• Kwetsbare ouderen met een zorgvraag
• Personen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking
• Personen die uitstromen uit maatschappelijke opvang (MO) of beschermd wonen (BW)
• Personen die dak- of thuisloos zijn of dit dreigen te worden
• Statushouders
• Urgente woningzoekenden

Een groot deel van de personen in bovenstaande categorieën ondervindt moeilijkheden bij het vinden van een woning. Hoewel het hier niet uitsluitend een opgave voor de corporaties betreft, zijn veel personen hiervan aangewezen op een woning in de sociale huursector. Zij beschikken niet over voldoende geld, een voldoende groot sociaal netwerk of genoeg inschrijfduur op basis waarvan op korte termijn een passende woning kan worden betrokken.

Patrimonium heeft haar beleid ten aanzien van verkoop van huurwoningen in een beleidsnotitie vastgelegd. In het kader van het strategisch voorraadbeleid wordt de verkoop van bestaande huurwoningen betrokken in de gewenste ontwikkeling en samenstelling van het woningbezit.

Er kunnen verschillende redenen zijn waarom Patrimonium huurwoningen kan verkopen. Bijvoorbeeld als deze woningen op basis van hun marktpositie niet meer voldoen op de huurmarkt. Woningverkoop kan ook een bijdrage leveren aan de wijkopbouw. Door middel van het verkopen van woningen wordt verdiencapaciteit gegenereerd om (onrendabele) investeringen mogelijk te maken. Het verkoopbeleid hangt derhalve samen met het investeringsbeleid. Het aantal verkochte woningen is niet direct door Patrimonium te beïnvloeden. Het is afhankelijk van huuropzeggingen of de wens van de zittende huurder. Patrimonium voert geen actief verkoopbeleid, vanwege het lage aandeel sociale huurwoningen op Urk. In het verleden zijn in enkele complexen woningen verkocht, waarvan nog enkele huurwoningen resteren voor verkoop. Patrimonium zal deze woningen bij mutatie ter verkoop aanbieden. In het strategisch voorraadbeleid is aangegeven welke woningen we oormerken voor verkoop.

Bij nieuwe projecten wordt het rendement per project beoordeeld. Hierbij wordt afgewogen of het rendement voldoende is in combinatie met de rendementen van het overige woningbezit of dat er gezocht moet worden naar aanvullende opbrengstbronnen, zoals verkoop van woningen binnen het bestaande bezit.

In 2025 zijn 9 huurwoningen verkocht, waarvan vijf na huuropzegging. Vier woningen zijn verkocht aan zittende huurders en dit waren allen huurders van huurkoopwoningen die hun koopoptie hebben uitgeoefend.