In december 2024 zijn de Nationale Prestatieafspraken (NPA) door het Rijk, Aedes en VNG herijkt tot een gezamenlijke agenda. Eén van de onderdelen was om de afspraken over de betaalbaarheid vanaf 2026 wettelijk vast te leggen. De nieuwe jaarlijkse huurverhoging zou worden gekoppeld aan een driejaarsgemiddelde van de inflatie. Dit zorgt voor een meer stabiele huurontwikkeling voor huurders en biedt corporaties meer zekerheid voor hun huurbeleid.

Bovendien zou de passend toewijzen grens van woningen met een energielabel A+ € 25 hoger liggen dan de huidige grens. Deze verhoging is mogelijk zonder de betaalbaarheid van deze woningen te verslechteren, omdat de woonlasten door het betere energielabel lager zijn dan bij andere woningen.

De voorjaarsnota van het Kabinet gooide echter roet in het eten door voor 2025 een huurbevriezing aan te kondigen. Dit voelde voor corporaties als een onbetrouwbare partner die eenzijdig afspraken naast zich neerlegde. De doorrekening van een huurbevriezing bleken desastreus voor de investeringscapaciteit en het WSW schreef 140 corporaties aan die door deze maatregel binnen 5 jaar door de gestelde ICR-norm van 1,4 zouden zakken. Deze corporaties werden naar bijsturingsmaatregelen gevraagd.

Door de val van het kabinet in juni 2025 en de directe intrekking van de huurbevriezing door de Minister van VRO, konden de huren conform de eerder afspraken (NPA 2022-2025) worden verhoogd.

Huurbeleid overheid

De kern van onze bedrijfsvoering wordt gevormd door het huurbeleid. Het huurbeleid kent duidelijke en strikte kaders vanuit overheidsbeleid. Door deze grote politieke invloed dreigt het huurbeleid van corporaties vermengd te worden met inkomenspolitiek. Door de regels van passend toewijzen wordt de ruimte ontnomen om huurbeleid te laten aansluiten bij de kwaliteit van de woning. Verduurzamingsmaatregelen kunnen hierdoor ook niet meer in de huurprijs tot uitdrukking komen.

Na jaren van hoge inflatie is voorgesteld om de huurstijging tot en met 2025 afhankelijk te maken aan de CAO-loonontwikkeling. Nu  de loonontwikkeling een na-ijl-effect kent op de hogere inflatie was er weerstand vanuit de Woonbond en heeft Aedes voorgesteld om de  huursom voor woningcorporaties in 2025 niet harder te laten stijgen dan 4,5%. Dit is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035.

Teneinde het huurbeleid naar de toekomst opnieuw gezamenlijk vorm te geven heeft Aedes met de Woonbond in november 2025 afspraken gemaakt over de huurontwikkeling in de komende jaren. Partijen willen over deze afspraken in overleg met de partners bij het Duurzaam prestatiemodel (Rijk, WSW en Aw) en de Nationale Prestatieafspraken (Rijk en VNG). Vervolgens moeten de afspraken worden toegevoegd aan het wetsvoorstel “Wijziging Woningwet n.a.v. de Nationale prestatieafspraken 2025-2035 van de minister van VRO.

Patrimonium zet actief in op het voorkomen van huurschulden en huisuitzettingen door vroegtijdig betaalproblemen te signaleren en huurders te ondersteunen. In samenwerking met de gemeente Urk en lokale schuldhulpverleners, zoals Stichting Hulp en Steun, wordt gewerkt aan duurzame oplossingen. Op basis van het Landelijk Convenant Vroegsignalering is een overeenkomst gesloten voor gegevensuitwisseling, waarbij problematische huurachterstanden digitaal worden gemeld. Patrimonium treedt bij betalingsachterstanden direct in overleg met de huurder om samen tot een aflossingsplan of betalingsregeling te komen en verwijst indien nodig door naar schuldhulpverlening. Deze pro-actieve benadering draagt bij aan het voorkomen van herhaling, het versterken van financiële zelfredzaamheid en het bevorderen van leefbare wijken.

De ontwikkeling van de huurachterstand van de zittende huurders, uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur gedurende de laatste vijf jaar, is hieronder weergegeven. De huurachterstand is ultimo 2025 lager dan in voorgaande jaren. Het incassobeleid heeft ruime aandacht bij Patrimonium, zoals hierboven beschreven in het kader van vroegsignalering. In 2025 is het saldo van de vorderingen op vertrokken huurders hoger dan in 2024. De huurachterstand en de vorderingen op de vertrokken huurders inclusief schade in een percentage van de jaarhuur zijn hieronder weergegeven.

Hierna wordt de huurderving van de laatste vijf jaar weergegeven in een percentage van de jaarhuur. De totale huurderving in 2025 is iets hoger dan in eerdere jaren. De frictieleegstand wordt beïnvloed door leegstand van mutatiewoningen waar relatief veel werkzaamheden moeten plaatsvinden. De relatief hoge overige derving wordt voor een groot deel veroorzaakt door leegstand van woningen die in verkoop waren genomen. De frictieleegstand vanwege mutaties is lager dan afgelopen jaren.

De lokale vraag naar sociale huurwoningen wordt voor een groot deel gevormd door kleine huishoudens met een laag inkomen. Met de sterke stijging van bouwkosten, gasloos bouwen en verduurzamingsopgave is differentiatie in huurprijs naar kwaliteit en woonlasten nauwelijks mogelijk. Vooralsnog blijven wij het vreemd vinden dat het huurprijsbeleid van de overheid geen rekening houdt met de omvang van de totale woonlasten. In de afspraken over huurbeleid is gesproken over het aanpassen van de passend toewijzengrens voor woningen met een energielabel A en A+ van respectievelijk € 10 en € 25. Dit moet echter nog in regelgeving worden verankerd.

Dit is een goed voornemen, maar nog altijd houden de regels van passend toewijzen onvoldoende rekening met de hoogte van de energielasten voor het woninggebonden verbruik. Hierdoor heeft een klein energie-onzuinig appartement in de grote stad eenzelfde huurprijs als een energiezuinige eengezinswoning van ons. Een meer integrale prijs-kwaliteit-benadering van het wonen lijkt ons tegemoet te komen aan een rechtvaardiger huurprijsbeleid.

Woningtoewijzing

Het woonruimteverdelingsbeleid van Patrimonium is gebaseerd op een lokaal aanbodmodel, Alle vrijgekomen huurwoningen worden aangeboden aan de bij ons geregistreerde woningzoekenden, met uitzondering van woningen voor statushouders en urgenten. Passend toewijzen is een belangrijk aspect, waarbij huishoudens die recht hebben op huurtoeslag niet meer mogen betalen dan de geldende aftoppingsgrens. Patrimonium monitort periodiek de zoekduur van toegewezen woningen. In geval van urgente situaties kunnen woningzoekenden een urgentie-indicatie verkrijgen via de gemeente of Maatschappelijke Werk. Patrimonium heeft overleg met deze instanties over het urgentiebeleid en kan zelf ook volkshuisvestelijke urgenties verlenen, bijvoorbeeld in geval van gedwongen verhuizing door sloop. Urgente woningzoekenden krijgen via directe bemiddeling een woning toegewezen door Patrimonium. In 2025 hebben 108 verhuringen van zelfstandige woningen plaatsgevonden, waarvan 68 inzake nieuwbouwwoningen. In 2025 hebben maar liefst 32 van deze verhuringen plaatsgevonden aan kwetsbare en urgente doelgroepen.

Onderstaand is het aantal verhuringen weergegeven naar de categorieën van leeftijd, inkomen en huurprijs.

Patrimonium werkt in haar huurbeleid met streefhuren. De streefhuur wordt uitgedrukt in een percentage van de maximaal redelijke huurprijs. In het kader van het strategisch voorraadbeleid is de streefhuur per (deel)complex vastgesteld. De streefhuren worden zodanig vastgesteld dat de slaagkansen voor de verschillende groepen woningzoekenden vergelijkbaar is. Gezien de hoogte van de huishoudinkomens van onze woningzoekenden, tenderen relatief veel streefhuren naar de geldende aftoppingsgrenzen. Dit vindt zijn oorsprong in het feit dat er in het huurbeleid (nog) geen ruimte bestaat om de differentiëren naar kwaliteit van de woningen.

In het verslagjaar 2025 zijn de huren door Patrimonium verhoogd met gemiddeld 4,4%. De totale huursom mag maximaal 4,5% toenemen in 2025.

De primaire doelgroep wordt gedefinieerd aan de hand van het huishoudinkomen. Op grond van vastgestelde inkomenscriteria moeten wij in 2025 85% van onze (DAEB-)woningen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen tot en met € 49.669 (prijspeil 2025) voor de eenpersoonshuishoudens. Voor meerpersoonshuishoudens geldt een jaarinkomen tot en met € 54.847. Binnen deze primaire doelgroep onderscheiden we de huishoudens conform de grenzen van passend toewijzen (jaar 2025), zoals hierna weergegeven.